Meer

Inhoud

§ Grondbeleid

Deze paragraaf gaat over de exploitatie van de (bouw)gronden die de gemeente in eigendom heeft –als ware de gemeente een bedrijf. De paragraaf hangt sterk samen met het programma Financiën, economie en grote projecten en programma Ruimte. In het eerste programma staan de beoogde maatschappelijke effecten en de lasten en baten. In deze paragraaf wordt het achterliggende beleid vanuit een meer financieel technisch perspectief beschreven, volgens de eisen van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Daarnaast is er een relatie met de paragraaf Weerstandsvermogen. In die paragraaf staan onder andere de risico’s van bouwgrondexploitatie in relatie tot het weerstandsvermogen. 

Grondexploitatie is het proces waarbij grond wordt aangekocht, bouwrijp wordt gemaakt en rioleringen en wegen worden aangelegd, om vervolgens de grond te verkopen voor de bouw van woningen of bedrijven.

Het volgende is van groot belang:

  • Beoordelen van financiële haalbaarheid;
  • Scenarioanalyse;
  • Analyseren knelpunten en risico’s;
  • Uitgangspunten voor beheersing en bewaking.

Omdat er grote sommen geld in grondexploitaties omgaan heeft het grondbeleid een grote financiële  impact. De eventuele baten, maar vooral de bepaling van de financiële risico’s zijn erg belangrijk voor de financiële positie van de gemeente.

Het gaat in het grondbeleid om de ontwikkeling van gronden die in eigendom zijn van de gemeente. De mogelijkheden voor ontwikkeling worden beperkt door het planologisch kader, waarover meer in programma 3, Ruimte. Het Besluit Begroting en Verantwoording schrijft voor dat de gemeente in de paragraaf Grondbeleid:

  • De visie neerlegt op het grondbeleid;
  • Een aanwijzing van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;
  • Een prognose geeft van de resultaten van de grondexploitatie;
  • De geraamde winstneming onderbouwt;
  • Beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken formuleert in relatie tot de risico’s.

 

Grondbeleid

Wat is "Grondbeleid"?

Onder grondbeleid wordt verstaan: “het op een zodanige wijze handhaven van het bestaand grondgebruik, dan wel het realiseren van gewenste veranderingen in dit grondgebruik, dat dit past in de door de gemeente geformuleerde doelstellingen in het kader van ruimtelijke ordening”.

Beleidsintenties college

In april 2014 hebben de raadsfracties van de ChristenUnie-SGP het CDA en de VVD de beleidsintenties voor de coalitieperiode 2014-2018 opgesteld met de titel “De kracht van samen leven, wonen en werken”. In dit collegeprogramma staan de volgende punten die betrekking hebben op deze paragraaf:

Programma 2: Economische zaken, Financiën en grote projecten

Financiën

Richtinggevende afspraken:

  1. Geen grondaankopen voor uitbreiding woningbouw en/of industrieterrein
  2. Positieve rekeningsaldi worden toegevoegd aan de Algemene Reserve, niet geblokkeerd.

 Programma 3: Openbare Ruimte

Wonen

Richtinggevende afspraken:

  1. De visie Wonen, Welzijn en Zorg moet in 2014 voorafgaand aan de lokale woonvisie zijn opgesteld, zodat de opgestelde visie mede gebruikt kan worden voor de op te stellen woonvisie;
  2. In de komende vier jaar geen nieuwe (grootschalige) uitbreidingsplannen voor woningbouw realiseren;
  3. Mogelijk maken van woningbouw op inbreidingslocaties (zoals bij de voormalige scholen/vrijkomende locaties);
  4. Bevorderen dat marktpartijen projecten ontwikkelen en ruimte bieden aan particulier opdrachtgeverschap;
  5. In samenspraak met belangstellenden levensloopbestendige woningen bouwen;
  6. Inzetten op starterswoningen, kleinschalige bouwprojecten en alternatieve woonconcepten;
  7. Haalbaarheid voortzetten starterslening onderzoeken;
  8. Onderzoek naar verruiming van de regels voor inwoning gericht op de toenemende noodzaak voor het verlenen van mantelzorg;
  9. Bij het maken van prestatieafspraken met Triada o.a. aandacht besteden aan scheefwonen en behoud goedkope huurwoningen.

Kwantitatieve Opgave Wonen

In het verleden was het Kwalitatief Woningbouw Programma (KWP) van groot belang voor de grondexploitaties van de gemeente. Het was immers in het kader van de actieve grondpolitiek van belang hoeveel woningen de gemeente mocht bouwen op bij haar in bezit zijnde locaties. Hierin is inmiddels het nodige veranderd. 

De gemeente is afgestapt van de actieve grondpolitiek. Te ontwikkelen locaties worden aan de markt aangeboden. Er wordt ook niet meer actief gestuurd op de invulling van die locaties, maar in het kader van de uitnodigingsplanologie is het aan de markt om aan te geven welke plannen meerwaarde hebben en of daar vraag naar is. Plannen worden wel getoetst aan de gemeentelijke Woonvisie.

 Er is nog wel een bandbreedte waarbinnen ontwikkelingen moeten passen. Het oude KWP bestaat niet meer. Daarvoor in de plaats gekomen is de Kwantitatieve Opgave Wonen. Op grond van de Provinciale Omgevingsverordening mogen er geen nieuwe woonlocaties ontwikkeld worden als die niet passen in door GS vastgestelde Kwantitatieve Opgave Wonen voor de betreffende regio.

 In regionaal verband is daarom een bandbreedte afgesproken voor de woningbouwontwikkelingen per gemeente. Voor Heerde geldt een bandbreedte van 620- 750 woningen tot 2024.

In eerste instantie was voor Heerde een gemiddelde uitgetrokken van 685 woningen. Later is dit aantal verhoogd met 69 woningen naar 754 woningen. Dit is echter geen absoluut maximum. Als er marktvraag is en de goede plannen worden ontwikkeld, dan is er ruimte voor meer.

 Een deel van die woningen zal nog ontwikkeld worden op reeds in ontwikkeling gebrachte locaties zoals De Bovenkamp in Heerde en De Kolk in Wapenveld. In verband met de toenemende vraag naar goedkope woningen en vooral sociale huurwoningen, zal het woningbouwprogramma voor die twee locaties wellicht nog worden aangepast. Dit kan gevolgen hebben voor de grondexploitaties. Het college kan hiervoor in de loop van 2017 voorstellen tegemoet zien.

Een klein deel van de nog te realiseren woningen zal gerealiseerd kunnen worden aan de Eeuwlandseweg e.o.

In 2016 is er een Omgevingsvergunning verleend voor de bouw van 14 seniorenwoningen op de locatie van de voormalige Emmaschool. Voor de Wilhelminaschool is een bestemmingsplan voor 11 seniorenwoningen en 8 eengezinswoningen in procedure gebracht.

De rest van de Kwalitatieve Opgave Wonen zal gerealiseerd gaan worden op door particulieren te ontwikkelen locaties, zoals de overige vrijkomende schoollocaties en de gemeente werf, maar ook op te herontwikkelen particuliere locaties bijvoorbeeld aan de Dorpsstraat en de Bonenburgerlaan. Vooralsnog is voor dergelijke ontwikkelingen voldoende ruimte aanwezig. Het college zal hier binnenkort nader over worden geïnformeerd.

Notitie Grondzaken

Op 7 februari 2017 heeft het college van B&W, na consultering van de commissie Ruimte op 12 december 2016, ingestemd met de vernieuwde ‘Notitie Grondzaken 2017’. De hoofdlijnen van het gemeentelijk grondbeleid zijn beschreven in de Uitvoeringsparagraaf. De Uitvoeringsparagraaf is een document, dat jaarlijks wordt vastgesteld door de gemeenteraad en de uitwerking van de Structuurvisie betreft. In de Notitie Grondzaken 2017 worden de hoofdlijnen uit de Uitvoeringsparagraaf praktisch vertaald. Dit document heeft als doel om bestuurders, de ambtelijke organisatie en burgers, inzicht te geven in de keuzes die de gemeente Heerde maakt ten aanzien van de grondeigendommen en het bijbehorende instrumentarium.

 

Startersleningen

In 2013 en 2015 heeft de gemeenteraad besloten om de van de provincie ontvangen subsidiegelden op grond van de Stimuleringsregeling Goedkope Woningbouw 2007–2010 (de SGW-gelden) volledig in te zetten voor het verstrekken van startersleningen.

Bij raadsbesluit van 6 juli 2015 is de maximale hoogte van de starterslening vastgelegd op 20% van de verwervingskosten met een maximum van € 20.000,-. De maximale verwervingskosten zijn vastgelegd op € 200.000,-. In de afgelopen periode is weinig beroep gedaan op het budget voor de starterslening. Waarschijnlijk is de dalende rente op de hypotheekmarkt hier de oorzaak van. Het resterende budget wordt beheerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Er zijn nog een paar lopende aanvragen.

 Door de gewijzigde wetgeving op het gebied van hypotheken zijn ook de regels voor de starterslening veranderd. Deze moeten nog verwerkt worden in de gemeentelijke verordening. Een voorstel hiervoor is in voorbereiding. In dat kader zal heroverwogen worden of het systeem van de startersleningen in stand gehouden moet worden en wat er eventueel moet gebeuren met het restant van de beschikbare middelen.

Financiële beschouwing

Eén van de financiële uitgangspunten bij grondexploitatie is het toepassen van het voorzichtigheidsbeginsel. Ook de nieuwe BBV notitie grondexploitatie van maart 2016 gaat er van uit dat dit principe wordt toegepast bij het opstellen van de gemeentelijke begroting en jaarrekening. Winsten worden pas verwerkt in de jaarrekening als deze met voldoende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd. Verliezen worden direct volledig genomen als deze bekend zijn. Dit betekent dat bij de verwachting van een verlies direct een voorziening getroffen moet worden.

In onze gemeentelijke grondexploitatie nemen wij winst als aan alle volgende voorwaarden is voldaan:

  1. Winst wordt pas genomen als deze is gerealiseerd (gerealiseerde opbrengsten zijn hoger dan de gerealiseerde kosten);
  2. Voor wat betreft projecten van 15 woningen en meer: 50% van de gronduitgifte en minimaal 75% van de kosten feitelijk zijn gerealiseerd, dit beoordeelt vanuit de “master” exploitatieopzet;
  3. Er voldoende middelen binnen de exploitatie aanwezig zijn om de “nog te maken kosten” te dekken;
  4. Er geen andere noodzakelijke redenen zijn om deze baten opgenomen te houden binnen het complex.

In de overige gevallen wordt winst pas genomen bij het sluiten van het complex.

In maart 2016 is een nieuwe notitie Grondexploitatie verschenen. Deze is herzien ten opzichte van die van 2012. In deze herziene notitie worden richtlijnen gegeven en stellige uitspraken gedaan.

Een paar stellige uitspraken zijn:

  • Het startpunt van een nieuwe grondexploitatie gebeurt door een expliciet raadsbesluit;
  • De looptijd van een grondexploitatie is maximaal 10 jaar;
  • Jaarlijkse herzieningen van grondexploitatiebegrotingen moeten door de raad worden vastgesteld;
  • Er mogen alleen kosten aan de grondexploitaties worden toegerekend als die op de kostensoortenlijst staan van die van de BRO (Besluit Ruimtelijke Ordening);
  • Er mag alleen werkelijke betaalde rente over het Vreemd Vermogen worden toegerekend aan de grondexploitaties. Toerekenen van rente over het Eigen Vermogen is niet meer toegestaan.

Vennootschapsbelasting (VPB)

Met ingang van 1 januari 2016 gaat de VPB-plicht gelden voor onder andere de gemeentelijke grondexploitaties. Een belangrijke doelstelling van deze wet is een gelijk speelveld maken tussen de overheid en private ondernemingen. Er is veel overleg geweest over de precieze invulling van deze wet tussen de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), de Vereniging voor Grondbedrijven (VVG) en de Belastingdienst. Wij hebben voor onze Grondexploitaties een QuickScan gemaakt. De uitkomst hiervan is dat we door de “ondernemingspoort” gaan van de VPB. Aansluitend wordt nu een openingsbalans gemaakt. Onlangs is er een overleg geweest met de Belastingdienst en daaruit bleek dat er nog steeds veel vraagpunten zijn die uitgewerkt moeten worden. Dat gaat met name over het toe te passen rentepercentage, aandeel toe te rekenen vreemd vermogen, wijze van winstberekening en meer. Dat is de reden dat op dit moment nog geen VPB afdracht berekend kan worden. Maar omdat in onze gemeente alle lopende exploitaties al in uitvoering zijn, is de verwachting dat de effecten niet zo heel groot zullen zijn.

Doorbelastingen naar de Grondexploitatie

Vanuit de exploitatie van de gemeente is in 2016 voor € 106.800,- aan personeelskosten doorbelast ten behoeve van ambtelijke inzet voor de grondexploitatie (voor het merendeel de externe planeconoom).

Financiële positie van de Grondexploitatie

Om weerstand te kunnen bieden aan risico’s en tegenvallers etc. beschikt de gemeente over een reserve Grondexploitatie (zie hiervoor ook de paragraaf weerstandsvermogen). De reserve Grondexploitatie heeft na afboeking van het jaarrekeningresultaat van het jaar 2016 en toevoeging van de opbrengst van precariorechten van 2016 een stand van € 4.706.000,- per 1 januari 2017.

 Resultaten complexen

Het is voor het jaar 2016 is het nodig gebleken om een klein verlies te nemen van € 6.000,- over het complex de Wezeweg. Voor de resultaten wordt verwezen naar het niet openbare MPG die onderdeel uitmaakt van de jaarrekening 2016.

Boekwaarden van de complexen

Hieronder ziet u een presentatie van de 6 complexen van de Grondexploitatie.

Overzicht 1 betreft de mutaties van het jaar 2016.

Overzicht 2 betreft de opbouw van de boekwaarde per 31 december 2016.

 

 

 

 

Toelichting op de complexen

In exploitatie genomen gronden

Voor de “in exploitatie genomen gronden” wordt, om deze risico’s te beheersen, twee keer per jaar, bij het opstellen van de Meerjaren Prognose Grondexploitatie (MPG) bij de najaarsnota en bij het opstellen van de jaarrekening, beoordeeld of de uitgangspunten, faseringen en de grondexploitatieopzet aangepast moeten worden. Omdat deze paragraaf openbaar is zijn de toelichtingen minder uitgebreid dan in het niet openbare MPG.

 

 Gebiedsontwikkeling Veldweg

In het noorden van de kern Heerde wordt een viertal kavels uitgegeven met een woon-werk concept. Dit wel zeggen dat in dit gedeelte van Heerde bedrijfswoningen met kantoor aan huis worden ontwikkeld. Daarnaast wordt tegenover de gemeentewerf 0,7 hectare aan bedrijfskavels gerealiseerd. In de raad van 11 november 2013 is de grondexploitatie vastgesteld.

 Voortgang

In 2016 is een kavel verkocht ten behoeve van de realisatie van een bedrijfsverzamelgebouw. De verkoop loopt conform planning. Voor de woon-werkkavels is de interesse nog beperkt.

 

Bovenkamp II

Ten westen van de nieuwbouwwijk Bovenkamp I, realiseert gemeente Heerde in samenwerking met VOF Bovenkamp II (BPD, Van Wijnen en in een eerder stadium ook Triada Woondiensten) de nieuwe woonwijk Bovenkamp II. In totaal worden er 165 woningen gebouwd, waaronder 22 huurwoningen, 8 levensloopbestendige huurwoningen, 31 starterswoningen, 76 projectmatige woningen en 24 uitgeefbare kavels. Van de vrije kavels worden er 17 door de gemeente en 7 door VOF Bovenkamp II uitgegeven. De projectmatige woningen worden in zijn geheel door de VOF Bovenkamp II verkocht.

 De projectmatige bouw in het plan is opgedeeld in vier verschillende fasen. Fase 1 en 2 zijn inmiddels gerealiseerd. In het voorjaar van 2016 zijn de laatste woningen in fase 2B verkocht. Per 1-1-2017 moeten nog ca. 36 (projectmatige) woningen gebouwd en nog ca. 17 kavels worden verkocht, waarvan 13 door de gemeente Heerde.

 Voortgang

In het afgelopen jaar hebben de gemeente Heerde en de VOF diverse gesprekken gevoerd over het in verkoop brengen van een nieuwe fase en de voorwaarden waaronder dit plaats vindt. Onlangs is hierover overeenstemming bereikt. De beoogde fase bevindt zich aan de noordzijde van het plan (Op den Oever) en bestaat uit tien rijwoningen, acht twee-onder-één kapwoningen en een vrijstaande woning / bouwkavel. Op 16 maart is gestart met de verkoop en de koopovereenkomst met de grondprijsafspraken is op 17 maart 2017 ondertekend.

 

De Kolk

In het noordoosten van Wapenveld, nabij de wijk Ossenkamp bevindt zich de nieuwbouwwijk De Kolk. Het plangebied grenst aan de westzijde aan de woonwijk Ossenkamp. De oostzijde van het plangebied wordt omsloten door de waterloop Nieuwe Wetering en de Werverweg. Aan de noordzijde sluit het plangebied aan op agrarische percelen.

 Op 20 september 2010 heeft de raad de grondexploitatie De Kolk vastgesteld. In totaal worden er 100 woningen gebouwd, waarvan 75 projectmatige woningen en 25 vrije kavels bestemd voor zowel vrijstaande als twee-onder-een-kapwoningen. De vrije kavels worden door de gemeente uitgegeven, de projectmatige woningen worden door de projectontwikkelaar (Geveke) verkocht.

 

Wezeweg 4

Ten zuiden van de in aanbouw zijnde nieuwbouwwijk Bovenkamp II worden door de gemeente bouwkavels uitgegeven ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap. Het college heeft op 3 april 2012 de grondexploitatie van het complex Wezeweg 4 vastgesteld. De kavels hebben sindsdien enige tijd in verkoop gestaan, maar door tegenvallende belangstelling zijn ze inmiddels uit de verkoop genomen.

 Voortgang

Naast de kavels aan de Wezeweg biedt de gemeente ook in de Bovenkamp een aantal kavels te koop aan ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap. De gemeente is voornemens de kavels aan de Wezeweg en de kavels in de Bovenkamp, bekend als de “kleine driehoek”, middels uitnodigingsplanologie aan te bieden aan ontwikkelende partijen. Een intensivering van het programma met meer goedkope en middel dure woningen behoort hierbij tot de mogelijkheden.

Bij uitnodigingsplanologie is de initiatiefnemer vrij in de programmatische invulling van het plan en neemt de gemeente alleen een kaderstellende / toetsende rol in.

 

Eeuwlandseweg Zuid

In het noorden van de kern Heerde wordt aan de Eeuwlandseweg ca. 3,0 hectare aan bedrijfskavels gerealiseerd. De gemeente biedt slechts één bedrijfskavel te koop aan, de overige gronden zijn van externe partijen. Met twee partijen is een anterieure overeenkomst gesloten. De grondexploitatie Eeuwlandseweg-Zuid is op 4 juni 2013 door het college vastgesteld.

 

Eeuwlandseweg Noord

Dit complex betreft de ontwikkeling van een woon-werklandschap ten noorden van de Eeuwlandseweg. In de raad van 11 november 2013 is de grondexploitatie van deze gebiedsontwikkeling vastgesteld. In totaal zullen op termijn 13 woon-werkkavels worden gerealiseerd.

Voortgang

Bij de vaststelling van de grondexploitatie Eeuwlandseweg-Noord is een variant gekozen waarin de ontwikkeling een aantal jaren wordt uitgesteld. De gemeentelijke inspanningen in 2016 zijn dan ook nihil geweest.

 

MPG (Meerjaren Prognose Grondexploitatie)

De commissie BBV heeft de afbakening, definiëring en verslaggevingsregels rondom grondexploitaties kritisch onder de loep genomen. De reden hiervoor is een aantal ontwikkelingen op het gebied van grondexploitaties. Namelijk: de forse afboekingen van gemeenten op grondposities in de afgelopen jaren, de aanbevelingen uit het rapport Vernieuwing BBV over transparantie en vergelijkbaarheid, en de aankomende Omgevingswet. Dit heeft geleid tot een aantal wijzigingen in het BBV en de uitwerking hiervan in notities van de Commissie BBV. De vernieuwde richtlijnen hebben onder andere betrekking op de looptijd van de grondexploitatie, gehanteerde parameters zoals rente en inflatie, kostenverhaal, verliesvoorzieningen en winstnemingen. De wijzigingen leiden tot meer transparantie, eenduidigheid, behoedzaamheid en een vermindering van de administratieve lasten. De nieuwe richtlijnen zijn door het BBV vastgelegd in de ‘Notitie grondexploitaties 2016’. De gemeente volgt deze richtlijnen op de voet en heeft deze inmiddels verwerkt in de grondexploitaties.

 De uitkomsten van de geactualiseerde grondexploitaties worden weergegeven in een MPG. Een MPG is een overzicht van de in exploitatie genomen projecten, uitgezet naar tijd, programma en geld. Doel van het opstellen van een MPG is om de inzicht te verschaffen over de voortgang van de ruimtelijke projecten in termen van:

  • De geactualiseerde exploitaties/prognoses;
  • Afwijkingen ten opzichte van het programma;
  • Financiële afwijkingen ten opzichte van het jaar ervoor;
  • Risico’s;
  • Saldo;
  • Tijdsplanning.

De MPG verschijnt tweemaal per jaar, tegelijkertijd met de jaarrekening en de najaarsnota.